מה יעזור לי יועץ משכנתאות ?

משכנתא זה נושא מורכב. כמובן שניתן לקרוא בפורומים השונים, לדבר עם חברים וללמוד את הנושא. לאחר שמתעמקים אפשרי לקחת משכנתא לבד אך ליועץ משכנתאות מקצועי יש חשיבות רבה מאוד:
חיסכון כספי : חיסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא. יועץ משכנתאות מקצועי מבצע את המו"מ עבורך. מתרוצץ בין הבנקים.

שקט נפשי:  רוכשים נמצאים בלחץ רב בתהליך רכישת הבית, ובעיקר בשלבי לקיחת המשכנתא. משך הזמן שהבנק מקציב לצורך ביצוע כל המשימות הקשורות ללקיחת המשכנתא, קצר מאוד בדרך כלל. תהליך לקיחת המשכנתא עלול להיות מלחיץ. יועץ טוב מלווה אותך צעד צעד לקראת המשכנתא הטובה עבורך. מסביר לך את המסלולים השונים, את היתרונות והחסכונות בכל מסלול. ובמקרים רבים אפילו מצטרף אליך לפגישת החתימה על המשכנתא בבנק.

חיסכון בזמן ובירוקרטיה: כשרוצים לקחת משכנתא טובה באמת, צריך להשקיע הרבה מאוד זמן. לקחת ימי חופש בשביל הפגישות עם הבנק. להמתין בבנק עד הפגישה ,שאף פעם לא מתחילה בזמן. ואז לגלות  שחסר טופס ואז לקבוע שוב פגישה.
יועץ משכנתאות חוסך את כל הזמן הזה עבורך.

תדעו שאתם לא פראיירים : כן, אנחנו ישראלים. בעזרת יועץ משכנתאות תדע שלקחת את המשכנתא הטובה ביותר עבורך. היועץ ממש "סחט" את הלימון והוציא מהבנק את התנאים הטובים ביותר. לא תעלה לך המחשבה המציקה האם המשכנתא שלקחתי לבד היא טובה באמת.

"לא כדאי לך למחזר משכנתא כי כבר שילמת את כל הריביות"
זו אחת הטעויות הנפוצות הקשורות למיחזור משכנתא. פעמים רבות הבנקאי יגיד לך שלא כדאי לגעת במשכנתא כי עברו מספר שנים מאז שלקחת אותה. ובשנים הראשונות שילמת רק ריבית. לכן לא כדאי לך למחזר, כי כל מה ששילמת ילך לאיבוד. ובכן זה לא נכון או לא מדויק.

בנקים בדרך כלל מחשבים את המשכנתא לפי לוח שפיצר. בהתאם לנוסחה כל תשלום כולל סכום לתשלום הקרן וסכום לתשלום על הקרן. הריבית משולמת תמיד על יתרת הקרן שנותרה בהלוואה. ומה שיפה בלוח שפיצר שהתשלומים קבועים. כלומר כבר מהתשלום הראשון משלמים ריבית וגם קרן. החלק של תשלום הריבית הולך ופוחת. כדאיות המיחזור לא נקבעת בהתאם למה שכבר שולם, זה לא רלוונטי.

זו נקודה חשובה, צריך להשוות, מה משלמים לבנק במשכנתא הנוכחית עד סיומה לעומת הצעת המיחזור.
לפעמים תוספת החזר של כמה מאות שקלים תוכל לקצר את המשכנתא ולחסוך לך הרבה מאוד כסף.

כמה כסף אוכל לקבל במשכנתא ?

ישנם מס' חישובים שכל אחד צריך לעשות כדי להבין כמה כסף הבנק יאפשר לו בלקיחת משכנתא:

אחוז המימון: 75% לדירה ראשונה, 50% לדירה שנייה, 62.5% לזוג שבבעלות אחד מבני הזוג יש דירה, 60-70% בנייה, 70% בקיבוצים

יחס החזר: 40% מההכנסה הפנויה (כל הלוואה שעולה על 18 חודשים יורדת מהנטו)

הון עצמי: צריך להיות כסכום ההשלמה למשכנתא שתינתן לפי אחוזי המימון

שווי הבית בפועל: יקבע לפי חוזה או שמאות, הנמוך מביניהם.

לדוגמא: אם אתם קונים דירה ראשונה בעלות של 1M, הבנק ייתן לכם 75% מימון כלומר 750K ש“ח משכנתא, אתם חייבים בו זמנית שיהיה לכם

1. הון עצמי של 250K לפחות

2. ש40% מההכנסה שלכם תתמוך בהחזר של משכנתא בגובה הזה.

כמה כסף אני אחזיר במשכנתא ?

החישוב כאן הוא פשוט, על כל 100K ש“ח שתקחו במשכנתא ההחזר יהיה בין 400-500 ש“ח בחודש..,

כמה ריבית אני אשלם ?

הריבית במשכנתא היא ריבית דהריבית, כלומר החישוב הוא לא 3% כפול 100K שלקחנו לדוגמא, אלא חישוב של הריבית לכל חודש בחיי המשכנתא על הסכום שנשאר. טווח הריביות משתנה עם הזמן ומשתנה בין מסלול למסלול ובין משך ההלוואה שתיקחו.

איך אני אקבל את הריביות הכי טובות ?

הדבר הראשון שיש לזכור הוא שאחוז המימון שלנו ישפיע על דירוג הריבית. ישנן 3 מדרגות: עד 45% מימון- הריבית הטובה ביותר, בין 45%-60%- ריבית בטווח בינוני, ו-60%-75% הריביות הכי פחות אטרקטיביות. יחד עם זאת, ככל שאתם לקוחות שהבנק רוצה יותר (הכנסות גבוהות, החזר הלוואות קבוע ועוד) ניתן לשפר את הריביות בכל אחת ממדרגות המימון.

מתי אני אקבל את הכסף ?

תהליך לקיחת המשכנתא הוא תהליך שלוקח בין חודש ל3 חודשים במרבית המקרים. לאחר שנסיים מכרז ריביות ונקבל את ההצעה הטובה ביותר עבורכם, תגיעו לחתימות בבנק. לאחר החתימות ישנו תהליך של בטחונות שבו תידרשו לספק מסמכים נוספים לבנק. ברגע שסיימתם את תהליך הבטחונות תקבלו את הכסף.

האם הכסף עובר ישירות אליי ?

לא. הכסף עובר למוכר/קבלן לפי לוח התשלומים שבחוזה שלכם. למעט במקרים ספציפיים של החזר הון, בנייה עצמית או שיפוצים ואז הכסף עובר לפי התקדמות ולחשבונות שונים.

איך אני יודע מה שווי הבית ?

שמאות. בלי השמאות לא נדע מה השווי האמיתי של הבית ותמיד כדאי לזכור שהבנק ייתן לנו מימון לפי שווי חוזה או שווי שמאות- לפי הנמוך ביניהם.

במקרים מסויימים מומלץ לעשות שמאות מוקדמת על מנת להימנע מבעיות.

כמה זמן לוקח תהליך ייעוץ משכנתא בסיסי עד החתימה וקבלת המפתח ?

זמן ממוצע של עסקת רכישה משלב ההיכרות הראשונית, דרך איסוף המסמכים, בין קבלת אישור עקרוני, בניית תמהיל מותאם באופן אישי, מכרז ריביות מקיף דרך הבנקים עד קבלת ההצעה האטרקטיבית ביותר, דרך ביצוע הביטחונות יחד עם עו״ד ולאחר מכן חתימות בבנק - הוא כ- חודש וחצי.

ישנם מקרים שהדחיפות היא גדולה יותר, והיועץ משתמש בקשריו האישיים ובכוח הקנייה שיש לו יחד עם הרשת כדי להגיע לביצוע סופי יותר מהר.